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Conformément à la nouvelle stratégie, les ventes réalisées pour améliorer les ratios d’endettement et recentrer le patrimoine sur une cible bureaux/Paris IDF (qui représentera 60% du portefeuille
total contre 49% au 31.12.12) ont permis de réduire rapidement le ratio Loan-to-Value (LTV) du groupe qui passe de 55,9% à 52,2%.
Le patrimoine de la société est désormais constitué à 85% d’actifs de bureaux. Ces cessions sélectives d’actifs non core s’opèrent à des conditions particulièrement satisfaisantes malgré un marché encore attentiste : 88,9 millions de cessions réalisées au cours du 1er semestre 2013 (prix net vendeur) à comparer à des valeurs d’expertise de 86,9 millions d’euros au 31 décembre 2012, soit des cessions à 2,4% au-dessus des valeurs d’expertise.
Par ailleurs, le Groupe a signé des promesses de vente sur des actifs non core à hauteur de 57,6 M€ soit un total de cessions pro-forma au 30 juin de 146,5 M€. La conclusion de ces opérations est attendue au cours du second semestre 2013. En incluant ces transactions, le ratio
LTV du Groupe au 30 juin 2013 passe à 48,9%.
Très bonne tenue des loyers à périmètre constant
Cette contraction volontaire du portefeuille d’immeubles entraîne mécaniquement une baisse du montant des loyers facturés, soit -6.4% au S1 2013 vs S1 2012. Toutefois, cette réduction est moins prononcée que celle du portefeuille, du fait du calendrier des cessions (toutes les cessions n’ont pas eu lieu en début de période), mais aussi de la très bonne tenue des loyers à périmètre constant (+5.2%), ce qui traduit la capacité du Groupe à optimiser le remplissage de ses actifs.
Compte de résultat
En base EPRA, la baisse des coûts opérationnels (-6,3%) est alignée sur celle des loyers (-6,4%) ce qui entraine une très légère amélioration de la marge au niveau du résultat opérationnel, lequel s’élève à 25,5 M€, pour un résultat net de 14,7 M€.
En base IFRS, les coûts non récurrents (1,3 M€) et les dépréciations d’actifs (24,5 M€) sont partiellement compensés par les ajustements à la hausse de la valorisation des instruments de couverture (8,9 M€) et les plus values de cession (0,9 M€). Le résultat opérationnel s’élève donc à 0,5 M€ et le résultat net à -0,7 M€.
Bilan
Le corollaire des cessions réalisées est une nouvelle amélioration des ratios d’endettement avec en particulier le ratio LTV qui passe de 55,9% à 52,1% entre le 31 décembre 2012 et le 30 juin 2013. En
tenant compte des promesses de cession signées, ce ratio passe à 48,9% sur une base pro-forma.
Le Groupe est donc clairement en avance sur son tableau de marche.
Les immobilisations baissent elles aussi en conséquence directe des cessions réalisées et des ajustements de valeurs liés aux expertises conduites chaque semestre sur l’ensemble du portefeuille et qui sont principalement imputables aux actifs non core.
Ceci confirme le bien-fondé de la nouvelle stratégie de la Société de la Tour Eiffel et son redéploiement sur l’immobilier de bureau à Paris et en Ile-de-France.
🔍 Avis & notations
Avis des lecteurs de Guide Epargne sur Résultats semestriels 2013 : Société de la Tour Eiffel :
