Immobilier Parisien : baisse des prix, comment s’en protéger ? Ou comment en profiter ?

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Nombre d’investisseurs pensent que les prix de l’immobilier dans la Capitale ne font pas fléchir. D’autres doutent. Si les investisseurs peuvent aisément profiter des hausses des prix de l’immobilier parisien, via la détention de biens en direct, des SCPI spécifiques focalisées sur le logement parisien, ou encore via des foncières dédiées, profiter ou se couvrir financièrement d’une potentielle baisse des prix est bien plus délicat. Voire impossible sans avoir à revendre ses participations avant d’avoir trop perdu. Mais c’était avant. Depuis fin 2019, un contrat à terme EuroNext basé sur l’indice PARISSQM permet toutes les stratégies possibles, à la hausse, comme à la baisse, sur le prix d’un mètre carré d’habitation parisien.

 Une nouvelle classe d’actif financier : l’immobilier d’habitation parisien

Jusqu’alors il était donc impossible d’investir et de se couvrir financièrement contre la baisse de l’immobilier d’habitation parisien. Avec ce contrat à terme, l’investisseur peut se garantir d’un niveau de prix du mètre carré à un horizon de temps déterminé. Et cela tombe bien, car l’immobilier parisien, à son plus haut niveau de prix historique, commence à faire douter nombre d’investisseurs.

 Immobilier parisien, à la croisée des incertitudes

Les prix de l’immobilier résidentiel n’ont jamais été aussi élevés dans la Capitale. L’indice PARISSQM (Compass Financial Technologies), reflétant le prix d’un mètre carré, est de 10.839 euros au 15 juin 2020. Les incertitudes liées à la récession, les conditions d’octroi de crédits immobiliers (taux et conditions), les nouveaux critères de choix des parisiens (davantage d’espace, des jardins), traumatisés par le confinement, sont autant de potentielles causes pour une baisse des prix. Où vont aller les prix de l’immobilier en 2020 ? Personne ne peut vraiment le savoir.

 Contrat futur PARISSQM : un outil de couverture pour les gestionnaires de patrimoine

Le rôle premier d’un Conseiller en Gestion de Patrimoine est de protéger le patrimoine de ses clients. Jusqu’alors les CGP incluaient les biens immobiliers physiques dans le patrimoine financier de leurs clients, sans pouvoir le sécuriser. Il fallait espérer que le marché de l’immobilier ne s’effondre pas. Désormais, en investissant sur un contrat à terme PARISSQM, le CGP pourra assurer à son client que le capital issu de la vente d’un bien immobilier parisien ne sera pas revu à la baisse.

PARISSQM Index (c) Source : Compass Financial Technologies

 Exemple concret d’utilisation du contrat à terme PARISSQM Index

Le client d’un conseiller en gestion de patrimoine indépendant (CGP) souhaite vendre un appartement familial de 150 m² à Paris (Valeur 1,6 million d’euros). Le CGP et son client pensent que les prix actuels sont très favorables mais que l’environnement pourrait se dégrader dans les 6 à 12 mois à venir. Etant donnée la nature du bien et le prix relativement élevé que demande le client, la vente risque de prendre plusieurs mois. Pour se prémunir d’une baisse des prix d’ici la vente, le CGP propose à son client de vendre 150 contrats à terme sur l’indice PARISSQM pour se prémunir au mieux d’une correction violente du marché. En cas de baisse des prix de l’immobilier, la perte relative constatée sur la transaction immobilière sera compensée par le gain financier issu de l’investissement sur la vente des contrats à terme. Le montant de la couverture financière à monopoliser sera de 433.56€ par contrat, soit 65.034€. Une variation de 1% à la baisse du prix sur Paris faisant perdre au client 16.000€ sur le prix de vente.

 PARISSQM Index, cotation, dépôt de garantie et appels de marge

L’indice PARISSQM cote tous les 15 jours. Une fréquence de cotation bien plus élevée que tous les autres indices immobiliers existants (généralement, leur publication est trimestrielle). La source de données est basée sur les transactions immobilières récemment réalisées, publiée par les Notaires de Paris. Le délai de prise des transactions n’étant que de 6 à 7 semaines. Cet indice a reçu l’agrément par l’AMF et permet ainsi à EuroNext de lancer un contrat à terme sur celui-ci. Compte-tenu de la faible volatilité du sous-jacent (PARISSQM Index), le dépôt de garantie pour un contrat à terme n’est que de 4% du prix. Les stratégies de couvertures financières ne monopoliseront donc que peu de liquidités. Ce contrat à terme, proposé par EuroNext est donc disponible auprès des intermédiaires financiers habituels pour vos opérations de bourse (compte-titres).

 Des ETF sur l’immobilier parisien à venir

Une fois que le volume de transactions sur le contrat EuroNext PARISSQM sera suffisamment important (200 millions d’euros), et la liquidité ainsi assurée, les émissions de produits dérivés, tels que les CFD, mais surtout les ETF pourront avoir lieu. Nul doute que les particuliers pourront alors investir sur l’immobilier parisien, sans avoir à détenir le moindre bien en direct. Profiter des variations de prix, sans toutefois en subir les inconvénients de la détention en direct (locataires, taxes foncières, etc.) sera une véritable révolution dans le secteur du placement immobilier pour les particuliers.